簡介： 《最高人民法院關(guan) 於(yu) 審理商品房買(mai) 賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》已於(yu) 2003年3月24日由最高人民法院審判委員會(hui) 第1267次會(hui) 議通過。現予公布，自2003年6月1日起施行。

    中華人民共和國最高人民法院公告

　　《最高人民法院關(guan) 於(yu) 審理商品房買(mai) 賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》已於(yu) 2003年3月24日由最高人民法院審判委員會(hui) 第1267次會(hui) 議通過。現予公布，自2003年6月1日起施行。

　　二○○三年四月二十八日

　　為(wei) 正確、及時審理商品房買(mai) 賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chan) 管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關(guan) 法律，結合民事審判實踐，製定本解釋。

　　第一條 本解釋所稱的商品房買(mai) 賣合同，是指房地產(chan) 開發企業(ye) (以下統稱為(wei) 出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(hui) 銷售並轉移房屋所有權於(yu) 買(mai) 受人，買(mai) 受人支付價(jia) 款的合同。

　　第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與(yu) 買(mai) 受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

　　第三條 商品房的銷售廣告和宣傳(chuan) 資料為(wei) 要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內(nei) 的房屋及相關(guan) 設施所作的說明和允諾具體(ti) 確定，並對商品房買(mai) 賣合同的訂立以及房屋價(jia) 格的確定有重大影響的，應當視為(wei) 要約。該說明和允諾即使未載入商品房買(mai) 賣合同，亦應當視為(wei) 合同內(nei) 容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

　　第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買(mai) 受人收受定金作為(wei) 訂立商品房買(mai) 賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買(mai) 賣合同，應當按照法律關(guan) 於(yu) 定金的規定處理;因不可歸責於(yu) 當事人雙方的事由，導致商品房買(mai) 賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買(mai) 受人。

　　第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買(mai) 賣合同的主要內(nei) 容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為(wei) 商品房買(mai) 賣合同。

　　第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為(wei) 由，請求確認合同無效的，不予支持。

　　當事人約定以辦理登記備案手續為(wei) 商品房預售合同生效條件的，從(cong) 其約定，但當事人一方已經履行主要義(yi) 務，對方接受的除外。

　　第七條 拆遷人與(yu) 被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償(chang) 安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償(chang) 安置，如果拆遷人將該補償(chang) 安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(you) 先取得補償(chang) 安置房屋的，應予支持。

　　被拆遷人請求解除拆遷補償(chang) 安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。

　　第八條 具有下列情形之一，導致商品房買(mai) 賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買(mai) 受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償(chang) 損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償(chang) 責任：

　　(一)商品房買(mai) 賣合同訂立後，出賣人未告知買(mai) 受人又將該房屋抵押給第三人;

　　(二)商品房買(mai) 賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

　　第九條 出賣人訂立商品房買(mai) 賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買(mai) 受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償(chang) 損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償(chang) 責任：

　　(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;

　　(二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;

　　(三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為(wei) 拆遷補償(chang) 安置房屋的事實。

　　第十條 買(mai) 受人以出賣人與(yu) 第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mai) 賣合同並將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為(wei) 由，請求確認出賣人與(yu) 第三人訂立的商品房買(mai) 賣合同無效的，應予支持。

　　第十一條 對房屋的轉移占有，視為(wei) 房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。

　　房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用後由買(mai) 受人承擔;買(mai) 受人接到出賣人的書(shu) 麵交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書(shu) 麵交房通知確定的交付使用之日起由買(mai) 受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

　　第十二條 因房屋主體(ti) 結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體(ti) 結構質量經核驗確屬不合格，買(mai) 受人請求解除合同和賠償(chang) 損失的，應予支持。

　　第十三條 因房屋質量問題嚴(yan) 重影響正常居住使用，買(mai) 受人請求解除合同和賠償(chang) 損失的，應予支持。

　　交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內(nei) ，出賣人應當承擔修複責任;出賣人拒絕修複或者在合理期限內(nei) 拖延修複的，買(mai) 受人可以自行或者委托他人修複。修複費用及修複期間造成的其他損失由出賣人承擔。

　　第十四條 出賣人交付使用的房屋套內(nei) 麵積或者麵積與(yu) 商品房買(mai) 賣合同約定麵積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：