中央財經大學管理科學與(yu) 工程學院教授　易成棟
 

　　去年召開的中央經濟工作會(hui) 議要求“完善相關(guan) 基礎性製度，加快構建房地產(chan) 發展新模式”，這對房地產(chan) 行業(ye) 遵循發展規律、適應我國人口與(yu) 經濟社會(hui) 發展新形勢的變化具有重要意義(yi) 。剛閉幕的全國住房城鄉(xiang) 建設工作會(hui) 議指出，適應房地產(chan) 市場供求關(guan) 係發生重大變化新形勢，構建房地產(chan) 發展新模式，推動房地產(chan) 高質量發展。貫徹落實會(hui) 議精神，加快構建新發展模式，需要遵循房地產(chan) 發展的規律。

　　房地產(chan) 供給的發展過程存在著如下現象：房地產(chan) 投資占GDP比重從(cong) 上升到下降、房地產(chan) 投資絕對值從(cong) 快速上升到緩慢上升再到逐步下降，新房供給在總量占比逐漸下降，存量房供給在總量占比逐漸上升。房地產(chan) 行業(ye) 發展規律是從(cong) 第二產(chan) 業(ye) 轉向第三產(chan) 業(ye) 為(wei) 主，從(cong) 生產(chan) 產(chan) 品為(wei) 主轉向提供服務為(wei) 主，房地產(chan) 開發業(ye) 務將下降，租賃、經紀、物業(ye) 服務和資產(chan) 管理業(ye) 務上升；房地產(chan) 企業(ye) 運營模式從(cong) 增量生產(chan) 轉向存量服務為(wei) 主；房地產(chan) 企業(ye) 結構與(yu) 行為(wei) 表現為(wei) 優(you) 勝劣汰，競爭(zheng) 更加激烈與(yu) 創新加劇；房地產(chan) 企業(ye) 績效是與(yu) 風險相關(guan) 的利潤平均化，回歸到平均利潤。

　　在總量供求平衡之後，房地產(chan) 價(jia) 格波動更加頻繁。目前我國房地產(chan) 市場達到了供求基本平衡，存在結構性短缺和過剩，前者如高品質的房屋和服務短缺，後者如老舊過時的房屋和人口大量流出城市的房屋過剩。隨著供求平衡，房價(jia) 上漲的速度會(hui) 變慢。在一些人口大量湧入的核心城市和都市圈、在一些人口大量減少和嚴(yan) 重供大於(yu) 求的城市，房價(jia) 的情況大不相同。房價(jia) 除了受到供求關(guan) 係的影響以外，還受到了宏觀經濟、財政金融政策的影響，波動會(hui) 更加頻繁，因此需要防範和化解房地產(chan) 市場風險。

　　要遵循發展規律構建房地產(chan) 新發展模式。一是推動有效市場和有為(wei) 政府更好地結合，建立“人地房錢”聯動機製。通過新建住房的有效供給來釋放住房租賃需求、保障性住房需求和改善性住房需求，防範和化解房地產(chan) 市場風險。2020年發達國家其住戶住房租賃比例一般在30%~40%，而我國城鎮家庭租賃住房占比為(wei) 21%。參照國際經驗，隨著我國城鎮化的繼續推進，我國租賃住房的城鎮家庭占總體(ti) 家庭比例將達到30%~40%，還有很大的上升空間。一些住房和收入困難的中低收入家庭、新市民和青年人在租賃住房方麵有些困難，需要加大公共租賃住房、保障性租賃住房的籌集和供應。一些拆遷安置家庭、工薪收入群體(ti) 有購房的需求，但是購買(mai) 力不夠，需要推動棚改安置房、配售型保障性住房和普通商品住宅讓他們(men) “居者有其屋”。一些家庭隨著家庭生命周期、住房和工作的變化，有購買(mai) 更高品質、更大麵積住房的改善性需求，需要破除商品房市場不合理的限製因素，更好地發揮市場作用。房地產(chan) 的使用壽命很長，所有人和使用人還有保留、改造和拆除新建等運營維護和品質提升的需求，需要完善相關(guan) 製度激勵供給和滿足有效需求。加強房地產(chan) 市場風險的識別、監測和化解，做好保交樓工作，穩妥處置房企風險，一視同仁滿足不同所有製房企合理融資需求，促進房地產(chan) 市場平穩健康發展，在房地產(chan) 市場運行過程中避免引發更大的經濟和金融風險。

　　二是需要完善房地產(chan) 的基礎性製度和相關(guan) 的配套製度。一方麵，完善新房的相關(guan) 製度，明確高品質房屋的標準，加強高品質房屋的供應，進一步消除房地產(chan) 等內(nei) 需關(guan) 鍵領域的不合理消費限製，按照市場價(jia) 格租賃、銷售和流通，加強預售監管力度和推進現售製度，並完善高品質住房用地的供應和規劃、稅費減免和金融支持政策。加強配租型和配售型保障性住房的籌集和供應，滿足新市民、青年人和工薪收入群體(ti) 的需要。

　　另一方麵，明確存量房屋的品質維護和提升的標準，明確政府、商和開發商、經紀機構、物業(ye) 服務企業(ye) 、房屋租賃企業(ye) 、產(chan) 權單位和個(ge) 人的權利和義(yi) 務，完善財政支持、房屋保險、物業(ye) 服務費和住房專(zhuan) 項維修資金支持房屋維護和城市更新的長效機製，加強全生命周期的管理，持續實施城市更新行動和鄉(xiang) 村建設行動，打造宜居、韌性、智慧城市，建設宜居宜業(ye) 和美鄉(xiang) 村。完善相應的配套製度，加強存量房地產(chan) 的土地用途變更和規劃調整、租賃融資和城市更新融資、租賃的稅費減免和合理平衡開發、交易和保有環節的稅負等政策支持體(ti) 係。