中央黨(dang) 校（國家行政學院）社會(hui) 和生態文明教研部教授　馬秀蓮
 

　　剛閉幕的全國住房城鄉(xiang) 建設工作會(hui) 議為(wei) 2024年的住房和房地產(chan) 工作指明了方向，更讓我們(men) 深入思考房子作為(wei) 根本對象、人作為(wei) 根本目的、政府和市場作為(wei) 根本手段等一係列重大係統性問題，處理好這些關(guan) 係，將更好地促進房地產(chan) 市場健康發展。

　　處理好新房與(yu) 舊房的關(guan) 係

　　中國住房已經進入新建和存量並存時代。按照“七普”數據測算，城鎮至少有300億(yi) 平方米住房存量。將住房存量維護好、更新改造好，實現住房高質量發展，是一項持續而重要的工作。全國住房城鄉(xiang) 建設工作會(hui) 議明確，要完善房屋從(cong) 開發建設到維護使用的全生命周期基礎性製度。

　　一是借助住房綜合調查，係統了解更新改造需求。全國住房城鄉(xiang) 建設工作會(hui) 議提出，建立房屋體(ti) 檢、房屋養(yang) 老金、房屋保險等製度，下力氣建設好房子，像汽車行業(ye) 打造電動汽車一樣，在住房領域創造一個(ge) 新賽道。依據我們(men) 團隊開展的關(guan) 於(yu) 住房高質量發展評價(jia) 指標體(ti) 係研究，住房體(ti) 檢可結合住房綜合調查進行，這是持續了解居住現狀、住房性能及更新改造需求的重要手段。

　　二是創新更新改造機製，建設好社區。住宅的更新改造曆來是一個(ge) 難題。無論是加裝一部電梯、新建一個(ge) 停車場，還是住宅維修資金的使用，都需要集體(ti) 行動。更新改造過程中，哪些是老百姓的權利，哪些是政府的責任？如何推進社區治理和鄰裏關(guan) 係重建，建設真正和諧美好的“好社區”？這些都值得探索，也亟須製度創新。

　　協調好支付能力和生命周期需要的關(guan) 係

　　對住房進行全生命周期維護，終究還是要為(wei) 人的全生命周期服務。真正的住房需求，是人的生命周期需要和支付能力疊加的結果。年輕人都喜歡去大都市且傾(qing) 向於(yu) 租房，因為(wei) 支付能力有限，且方便、靈活；結婚生孩子時，希望住房更加穩定且自由；隨著孩子數量增加，還要換大房子；步入老年，孩子們(men) 長大離巢後，又希望換回小房或去適宜養(yang) 老之地居住。我國的住房服務，必須兼顧這種生命周期需要。

　　一是更好地覆蓋新市民需要。為(wei) 解決(jue) 新市民、青年人住房結構性供給不足問題，2021年，黨(dang) 中央要求建設保障性租賃住房。“多主體(ti) 供給、多渠道保障”的局麵迅速在人口流入城市形成，有效緩解新市民、青年人住房需求。中央提出建設配售型保障房，恰逢其時，讓工薪收入群體(ti) 逐步實現“居者有其屋”，消除買(mai) 不起商品房的焦慮，放開手腳為(wei) 美好生活奮鬥。

　　二是更好地覆蓋農(nong) 民工需求。全國住房城鄉(xiang) 建設工作會(hui) 議強調，加快解決(jue) 農(nong) 民工住房問題。2021年保障性租賃住房建設關(guan) 於(yu) “一張床”的要求，主要針對農(nong) 民工。上海於(yu) 2020年開始建設“新時代城市建設者管理者之家”，主要定向供應、環衛、家政等城市一線施工、維護、服務等人員。

　　把握好市場與(yu) 政府的關(guan) 係

　　一是構建更加完善的房地產(chan) 市場製度。全國住房城鄉(xiang) 建設工作會(hui) 議強調，要“適應房地產(chan) 市場供求關(guan) 係發生重大變化的新形勢”。針對這個(ge) 新形勢，短期要“穩定房地產(chan) 市場”“重拳整治房地產(chan) 市場秩序”；長遠看，要構建更加完善的房地產(chan) 市場製度，讓市場更好地發揮自我調節作用。過去，不規範的租金貸曾造成租賃交易風險。現在，有必要通過加強預售資金監管、提高預售完工比例、推進現房銷售等措施，讓銷售環節更加風險共擔，讓公平交易機製更好地發揮作用。

　　二是處理好保障房與(yu) 市場的關(guan) 係。配售型保障房出台後，大家關(guan) 心“建多少、怎麽(me) 建、資金怎麽(me) 平衡、怎麽(me) 配售、怎麽(me) 管理”等一係列問題。首先，可依托市場機製，政府搭台、市場唱戲。保障性租賃住房用此辦法取得了成功，一批租賃品牌在成長，配售型保障房也可以從(cong) 中借鑒相關(guan) 經驗。其次，要處理好保障房與(yu) 商品房之間的關(guan) 係。從(cong) 一二線城市商品房銷售情況來看，“換車容易上車難”，商品房銷售主要以改善型為(wei) 主，配售型保障房應主要幫助工薪家庭“上車”。因此，配售型保障房保剛需和市場商品房升級換代之間有序銜接，顯得至關(guan) 重要。