本報記者　林　培
 

　　7月29日以來，受台風“杜蘇芮”影響，華北、黃淮地區遭遇極端強降雨。據國家氣象中心數據，此次京津冀等地區域降雨過程極為(wei) 罕見，由於(yu) 短時降水量太大太急，除了城市路麵被淹之外，很多居民遭遇了單元樓進水、屋頂漏水、房屋毀損等情況……麵對這些損失，業(ye) 主應該如何處理？是否能夠得到相應賠償(chang) ？

　　分析事故具體(ti) 原因

　　找出責任承擔主體(ti)

　　“我家屋頂到現在還在滴水，你們(men) 能不能快點派人來解決(jue) 一下？”在某小區物業(ye) 服務中心，業(ye) 主吳大爺非常著急。

　　北京市此次降雨為(wei) 140年來最大降雨，部分居民家中出現了“外麵下大雨，屋裏下小雨”“外牆滲水”“地下返水”等情況。近期，不少業(ye) 主群裏都在討論，這場暴雨造成的漏水和損失，應該誰來負責？

　　對此律師表示，必須明確的是，暴雨造成的損害屬於(yu) 天災，即法律上說的不可抗力。不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。不可抗力主要包括：一是自然災害，如地震、台風、洪水、冰雹、火災、暴風雨、雪災、海嘯等；二是政府行為(wei) ，如征收、征用；三是社會(hui) 異常事件，如罷工、騷亂(luan) 、戰爭(zheng) 等。暴雨、洪水都是突發的自然災害，都屬於(yu) 不可抗力。根據《中華人民共和國民法典》規定，因不可抗力不能履行民事義(yi) 務的，不承擔民事責任，但是法律另有規定的除外。也就是說，由暴雨、洪水所帶來的損失，一般隻能由自己承擔損失。

　　同時，律師強調，雖然暴雨和洪水屬於(yu) 不可抗力，但是還需要具體(ti) 分析房屋漏水等事故發生的原因，才能最終認定該由誰來承擔責任。如果確有開發商設計施工造成的質量問題、有物業(ye) 服務企業(ye) 日常維護不力問題，或者存在物業(ye) 服務企業(ye) 在災害發生過程中不盡責等問題，業(ye) 主可以按照事故原因，依照相關(guan) 法律，要求相關(guan) 責任方承擔一定的賠償(chang) 責任。

　　例如，如果小區的排水係統沒有按照國家標準設計，或排水施工不規範導致雨天滲水、漏水、積水，造成財產(chan) 損失，業(ye) 主可根據相關(guan) 法律，要求開發商承擔一定的賠償(chang) 責任。如果是因為(wei) 物業(ye) 服務企業(ye) 日常疏於(yu) 管理或在應對災情時不力導致損失，業(ye) 主可以追究物業(ye) 服務企業(ye) 的責任。如果物業(ye) 服務企業(ye) 已經盡到職責，仍無法避免損失發生，則物業(ye) 服務企業(ye) 不需要承擔責任。

　　之前曾有過相關(guan) 案例，某小區住宅因為(wei) 暴雨出現嚴(yan) 重滲水現象，兩(liang) 名業(ye) 主以房屋質量有缺陷、物業(ye) 服務企業(ye) 疏於(yu) 管理而造成損害發生為(wei) 由，將開發商和物業(ye) 服務企業(ye) 告上法庭。經第三方機構鑒定，房屋滲水主要是因屋簷落水管口被垃圾堵塞排水不暢所致，其次是因為(wei) 屋麵存在柔性防水層局部起鼓等缺陷。法院審理後認為(wei) ，房屋共用部分的維護、養(yang) 護和管理以及疏通下水道是物業(ye) 服務企業(ye) 應盡的責任，而排水設施未達到設計要求是開發商的責任，判決(jue) 由物業(ye) 服務企業(ye) 和開發商分攤兩(liang) 名業(ye) 主的損失。

　　根據房屋質保期限

　　確定維修資金來源

　　除了界定事故原因，房屋是否仍在保修期內(nei) 也是責任認定需要考慮的因素之一。如果房屋仍舊在保修期內(nei) ，業(ye) 主可以要求開發商對損壞房屋進行修複維護。

　　依據《北京市建設工程質量條例》規定，在正常使用條件下，屋麵防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆麵的防滲漏等最低保修期限為(wei) 5年，業(ye) 主遭遇漏雨問題，可以要求物業(ye) 服務企業(ye) 向開發商報修。如果房屋本身的設計存在缺陷，或者房屋本身存在的質量問題一直未解決(jue) ，那麽(me) ，無論房屋是否在保修期內(nei) ，都應該由開發商來進行後續的維修並承擔相應的損失責任。

　　律師同時表示，如果房屋已經超過保修期，但是業(ye) 主認為(wei) 受損房屋確實存在質量問題，可以通過起訴，由法院指定第三方鑒定機構進行鑒定，從(cong) 而劃分責任。業(ye) 主如果購買(mai) 了房屋保險，可以要求保險公司按合同賠付，或可以根據具體(ti) 簽訂的條款獲得相應經濟補償(chang) 。

　　“外麵的雨停了，屋裏的雨還在下著，牆皮都掉了好幾塊，找他們(men) 維修，物業(ye) 卻要求我們(men) 支付維修費。”家住北京市西城區某小區的張阿姨和鄰居都在抱怨。此次暴雨過後，很多老舊小區的房屋都出現漏雨問題，這些房屋的維修費用該由誰來支付？

　　律師介紹說，如果房屋已經過了保修期，就需要通過法定程序動用住宅專(zhuan) 項維修資金對外牆漏水進行修複。但是有一些老舊小區沒有住宅專(zhuan) 項維修資金，甚至沒有物業(ye) 服務企業(ye) ，那就隻能業(ye) 主自籌資金進行修複了。

　　對於(yu) 住宅專(zhuan) 項維修資金的使用問題，有很多業(ye) 主提出疑問，僅(jin) 憑業(ye) 主的力量可以動用住宅專(zhuan) 項維修資金來維修房屋嗎？

　　據業(ye) 內(nei) 人士介紹，通常啟動住宅專(zhuan) 項維修資金有以下兩(liang) 種情況：一種是普通的維修事項，另一種是發生了應急事項。《中華人民共和國民法典》第二百八十一條規定，緊急情況下需要維修物及其附屬設施的，業(ye) 主大會(hui) 或者業(ye) 主委員會(hui) 可以依法申請使用物及其附屬設施的維修資金。

　　暴雨導致房屋漏水、破損，屬於(yu) 應急事項。應急事項中，雖然不需要經過業(ye) 主人數三分之二以上及占整個(ge) 小區麵積三分之二以上業(ye) 主的同意才能啟動住宅專(zhuan) 項維修資金，但是物業(ye) 服務企業(ye) 仍需要經業(ye) 主委員會(hui) 審核同意後，再向建設（房地產(chan) ）主管部門備案。如果動用公有住房住宅專(zhuan) 項維修資金的，需要經負責管理公有住房住宅專(zhuan) 項維修資金的部門審核同意，之後再由業(ye) 主委員會(hui) 、負責管理公有住房住宅專(zhuan) 項維修資金的部門向專(zhuan) 戶管理銀行發出劃轉住宅專(zhuan) 項維修資金的通知，由銀行將所需的住宅專(zhuan) 項維修資金轉到維修單位。

　　針對北京市此次強降雨引發的住宅小區房屋漏雨訴求集中情況，北京市住房和城鄉(xiang) 建設委員會(hui) 、北京市住房資金管理中心緊急下發《關(guan) 於(yu) 進一步推進房屋漏雨應急情況下住宅專(zhuan) 項維修資金使用工作的通知》，優(you) 化完善了房屋漏雨應急情況下使用住宅專(zhuan) 項維修資金的流程，進一步提升住宅專(zhuan) 項維修資金使用效率，確保住宅專(zhuan) 項維修資金快速使用。

　　災後物產(chan) 如何減損

　　司法部門給出答案

　　此次暴雨降雨麵積大、持續時間長，除了帶來城市內(nei) 澇問題，還引發了山洪等災害。山洪暴發後，部分民房在洪水中倒塌，也有部分住宅在洪水中毀損。針對此次暴雨、洪水引發的一係列問題，司法部門及時作出回應，為(wei) 群眾(zhong) 答疑解惑。

　　例如，房屋在洪水中倒塌，損失誰來承擔？司法部門明確，自然災害沒有加害人，沒有責任主體(ti) ，一般不會(hui) 產(chan) 生賠償(chang) 問題。但是，如果業(ye) 主為(wei) 房屋投保過家庭財產(chan) 保險，則可以通過保險理賠程序獲賠。當然，災害過後，政府方麵會(hui) 實施救援，社會(hui) 各界也會(hui) 施以援手，但這屬於(yu) 救濟而非賠償(chang) 。

　　又如，尚在按揭的房屋在洪水中毀損，還需要償(chang) 還銀行貸款嗎？司法部門指出，仍然需要繼續還貸。目前我國的法律規定及金融機構常規借款合同中，一般均未規定、約定發生不可抗力後，金融機構免除借款人的還款責任，如果房屋在洪災中被毀壞，銀行失去的是可以用於(yu) 拍賣的抵押物，但銀行的抵押權並未消滅，一般情況下貸款人所欠的錢款仍然需要繼續清償(chang) 。對於(yu) 開發商尚未交付的房屋，在遭遇不可抗力毀損後，購房人的按揭貸款雖然要繼續償(chang) 還，但因按揭房屋還未交付，此時房屋的風險由開發商承擔，因此開發商要繼續向購房人履行交房義(yi) 務。開發商若無法繼續履行交付房屋義(yi) 務，則應當向購房人返還購房款。