本報記者　林　培

　　基本案情

　　由於(yu) 小區頂層露台下水不暢，雨水無法及時排泄，流入樓下業(ye) 主陳某家中，造成陳某家廚房的櫥櫃、牆麵、煤氣灶、地麵等處過水。陳某將頂層業(ye) 主宣某和某物業(ye) 服務企業(ye) 訴至法院，要求賠償(chang) 相應損失。

　　法院審理過程中查明，如果要進入露台，正常通行的情況下，隻能從(cong) 頂層業(ye) 主宣某家內(nei) 進入。宣某房產(chan) 證中的產(chan) 權範圍沒有露台，其購房合同及補充協議亦未約定露台歸其所有。

　　相關(guan) 主管部門在拆除其他住戶露台的相關(guan) 設施時，有部分雜物掉落宣某外麵的露台表麵，堵塞了該露台僅(jin) 有的直徑約6厘米的下水管。發生漏水事件時，宣某未在京，某物業(ye) 服務企業(ye) 工作人員從(cong) 別家住戶進入涉案露台將存水釋放。

　　裁判結果

　　法院生效判決(jue) 認為(wei) ，宣某不是頂層房屋外麵露台的所有權人，對該露台沒有法定的維護、清掃義(yi) 務。某物業(ye) 服務企業(ye) 對小區物的公共部分，有管理、維護的義(yi) 務。某物業(ye) 服務企業(ye) 應當熟知自己管理中的物業(ye) 情況，了解大雨時有可能造成露台積水而發生泄漏的風險。某物業(ye) 服務企業(ye) 沒有及時處理露台雜物，在物業(ye) 服務管理過程中存有過失，故對陳某有證據證明的合理損失應予賠償(chang) 。

　　案件提示

　　對於(yu) 業(ye) 主共有部分，物業(ye) 服務企業(ye) 負有法定的維護義(yi) 務。但露台是屬於(yu) 專(zhuan) 有部分還是共有部分，不能一概而論。

　　規劃上專(zhuan) 屬於(yu) 特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買(mai) 賣合同中的露台，應當認定為(wei) 專(zhuan) 有部分的組成部分。

　　如果規劃上並不專(zhuan) 屬於(yu) 特定房屋，建設單位銷售時亦未列入特定房屋買(mai) 賣合同中，僅(jin) 根據正常通行情況下隻能從(cong) 某戶業(ye) 主家內(nei) 進入露台的情況，尚不足以認定該露台歸該戶業(ye) 主專(zhuan) 有進而認定物業(ye) 服務企業(ye) 對該露台沒有維護義(yi) 務。