近期，廣東(dong) 、湖北、江西、安徽和上海等多地發生房屋外牆脫落導致人員傷(shang) 亡和財產(chan) 損失事件，引發社會(hui) 廣泛關(guan) 注。據了解，房屋外牆脫落近年來有逐漸增多趨勢，事故發生後，常常出現維修責任不明、各方推諉、籌集資金困難等問題。

　　□　鄭鈞天　王優(you) 玲

　　外牆脫落事件為(wei) 何頻發?

　　近日，廣東(dong) 省江門市一舊房外牆脫落，砸傷(shang) 人行道上一位老人。11月中旬，江西省吉安市一小區居民反映，該小區的外牆瓷磚經常會(hui) 掉落，已經有人被砸傷(shang) 。不久前，湖北省武漢市一棟33層的樓房部分外牆突然脫落，落下的石塊砸中路過的網約車，司機不幸當場身亡。

　　今年3月，上海市中心城區接連發生兩(liang) 起高樓外立麵脫落事件：黃浦區一小區內(nei) 一幢居民樓外立麵發生部分脫落，恰好經過的居民被砸中後不幸身亡;長寧區一幢大樓的外牆瓷磚突然脫落，磚塊落地碎片飛濺，傷(shang) 及一名行人。

　　建於(yu) 1999年的北京市海澱區某住宅小區，近年來被外牆屢屢掉磚所困擾。僅(jin) 最近一年內(nei) ，脫落的牆磚就接連砸壞了4輛私家車，有的車主4萬(wan) 元修車費無人負擔，居民每天出入樓門都擔心人身安全。

　　安徽省合肥、蚌埠等地相繼發生了外牆保溫層脫落砸毀車輛事故，居民新買(mai) 的車變成了“敞篷”。

　　房屋外牆為(wei) 何脫落?多位業(ye) 內(nei) 人士介紹說，除房屋外牆老化外，外牆脫落的主要原因還包括缺乏防水性能的外牆保溫層材料在一段時期內(nei) 廣泛應用。

　　一家業(ye) 企業(ye) 的質量總監說，上世紀90年代末開始，我國大麵積推廣外牆外保溫層和裝飾層，但由於(yu) 早期采用的外牆保溫層材料吸水性較強，下雨後牆內(nei) 保溫層積水，冬冷夏熱，反複熱脹冷縮，導致外牆外保溫層脹裂脫落。主管部門意識到這個(ge) 問題後，從(cong) 2017年開始推行吸水率低的外牆外保溫材料及彈性防水塗料。

　　據上海市一家專(zhuan) 門從(cong) 事曆史保護的機構負責人介紹，上世紀90年代，一批高端住宅外牆采用了一種保溫麵板，還有不少樓房使用了牆麵磚，保溫麵板和牆麵磚較易脫落，“2000年之後，各地陸續禁止此類材料應用於(yu) 外牆。”

　　很多業(ye) 內(nei) 人士談到，20多年前建設的一些住宅逐漸老舊，外牆脫落日漸頻繁，部分高樓外立麵因此變得殘缺零亂(luan) ，如樓體(ti) 上長著難看的疤瘌。

　　人身傷(shang) 害財產(chan) 損失誰負責?

　　外牆脫落屢屢造成人身傷(shang) 害和財產(chan) 損失，該由誰負責、誰維修?

　　法律明確規定，建設工程在保修範圍和保修期限內(nei) 發生質量問題的，施工單位應當履行保修義(yi) 務，並對造成的損失承擔賠償(chang) 責任。

　　據業(ye) 從(cong) 業(ye) 者介紹，外牆抗滲漏的保修期為(wei) 5年，外牆裝飾工程的保修期為(wei) 2年。“外牆脫落往往發生在交付7年之後，保修期內(nei) 發生的情況較少。”一位工程監理企業(ye) 負責人說。

　　如果保修期已過，脫落的外牆誰來修?

　　依據物權法第70條規定，業(ye) 主對物內(nei) 的住宅、經營性用房等專(zhuan) 有部分享有所有權，對專(zhuan) 有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。根據民法典第273條規定，業(ye) 主對物專(zhuan) 有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義(yi) 務;不得以放棄權利為(wei) 由不履行義(yi) 務。

　　上海交通大學中國城市治理研究院教授陳傑說，產(chan) 權人有維護、保障其不造成公共風險的責任，但物及其外立麵的維護是很專(zhuan) 業(ye) 的事，需要細分相關(guan) 部門的責任歸屬。

　　北京林業(ye) 大學經濟管理學院物業(ye) 管理係主任程鵬說，保修期外，業(ye) 主作為(wei) 住宅樓公共部分的共有人，有維修保養(yang) 該大樓並保證其安全的義(yi) 務。全體(ti) 業(ye) 主需要籌集和使用住宅專(zhuan) 項維修資金，經業(ye) 主履行一定程序決(jue) 策後，專(zhuan) 項用於(yu) 外牆的維修。

　　動用住宅專(zhuan) 項維修資金需要業(ye) 主委員會(hui) 同意，要走規定程序，如果業(ye) 主委員會(hui) 不同意或者業(ye) 主意見達不成一致，維修就常常陷入扯皮的情形。

　　“業(ye) 主訴求不同，有的事不關(guan) 己高高掛起，有的不想出錢。”不少物業(ye) 服務企業(ye) 經理反映，小區外牆脫落往往一次僅(jin) 出現一兩(liang) 戶，但修起來會(hui) 涉及上下兩(liang) 三層樓，而且維修過程短則半個(ge) 月，長的要2個(ge) 多月，影響多戶的正常生活，想要維修遇到的阻力比較大。

　　一位居民委員會(hui) 負責人說，是否維修外牆首先需要經過業(ye) 主大會(hui) 投票決(jue) 定，要有告知期，必須確保知會(hui) 全部業(ye) 主，這項工作往往耗時多日;如果多數業(ye) 主同意修，還要進行7天公示，並上報街鎮有關(guan) 部門審批，然後進行招標，選擇維修方。“整個(ge) 流程走下來，順利也要5個(ge) 月至6個(ge) 月。如果多數業(ye) 主不同意，則要視情況由街鎮相關(guan) 部門決(jue) 定是否啟動應急程序，從(cong) 啟動到維修完成，要耗時1年至2年。”

　　此外，有的小區沒有業(ye) 主委員會(hui) ，出現外牆脫落情況後申請住宅專(zhuan) 項維修資金非常困難;有的小區住宅專(zhuan) 項維修資金也存在金額不足、申請流程複雜等問題。

　　如何切實破局?

　　多名一線城市街道辦事處負責人說，長期以來，物外牆麵及其附屬物缺乏有效的安全檢測和維護機製。物所有者、使用者均不知道該履行哪些例行的檢查和維護義(yi) 務，相關(guan) 部門對此也缺乏必要的指導。

　　程鵬等專(zhuan) 家認為(wei) ，外牆脫落的情形比較複雜，責任劃分需要甄別，具體(ti) 情況具體(ti) 分析。

　　上海市虹口區曲陽路街道辦事處副主任王佳緯認為(wei) ，需要維修就要盡快啟動相應程序，確有客觀困難的，政府可給予補貼或納入專(zhuan) 項工程。

　　“無論業(ye) 主委員會(hui) 、居民委員會(hui) 還是物業(ye) 服務企業(ye) ，都難以承受傷(shang) 人之重。”陳傑認為(wei) ，從(cong) 長遠看，如果房屋及外立麵已經過了“質保期”或房齡超過20年，應強製性規定每隔若幹年大修一次。

　　從(cong) 目前妥善解決(jue) 問題的小區來看，多數是得益於(yu) 老舊小區綜合改造。如雲(yun) 南省紅河哈尼族彝族自治州蒙自市千福園老舊小區改造中，翻新了外立麵、進行了屋麵防水維修等，通過國家補助一點、市級配套一點、居民自籌一點、管線單位分擔一點、社會(hui) 資本投入一點、改造收益補充一點的籌措方式，多方發力解決(jue) 資金問題。

　　陳傑認為(wei) ，街道要切實負起監督和統籌協調的責任，及時動態監測危情，督促物業(ye) 服務企業(ye) 、業(ye) 主委員會(hui) 履行職責，積極整合政策資源，提出切實有效的解決(jue) 方案。

　　王佳緯認為(wei) ，相關(guan) 部門應對轄區內(nei) 所有房屋建立全生命周期的管理庫，根據不同樓棟情況，設定年檢名單、高危名單、搶修名單，實現“一樓一檔”。房屋一旦出現危險，應啟動相關(guan) 程序指導維修。

　　此外，業(ye) 內(nei) 人士建議，政府應鼓勵和培養(yang) 業(ye) 主購買(mai) 保險的意識，通過缺陷責任險、公眾(zhong) 責任險等保險產(chan) 品，由開發商、建設施工單位、物業(ye) 服務企業(ye) 和業(ye) 主各出一部分，為(wei) 房屋攢足“養(yang) 老錢”。