□　向誌強　陳露緣　熊家林　陳　旭　劉巍巍
 

　　在家門口的方寸之地堆放垃圾、擺放鞋櫃，在屋頂建設陽光房，在非固定停車位自行安裝地鎖……小區公共空間被侵占現象較為(wei) 普遍，導致鄰裏間糾紛不斷甚至對簿公堂。

　　“門前一平方米”亂(luan) 堆亂(luan) 放　公共空間變“私人領地”

　　在小區經常出現的鄰裏糾紛中，最受詬病的是“門前一平方米”亂(luan) 堆亂(luan) 放問題。多數小區中，住戶在門前擺鞋櫃、樓道堆放快遞箱、單元樓門口擺放舊家具等現象十分常見。一些老舊小區因為(wei) 老年人住戶多，很多舊物件不舍得丟(diu) 棄，就堆放在樓道或者門口。亂(luan) 堆亂(luan) 放不僅(jin) 給左鄰右舍帶來不便，還擠占了停車位、綠地甚至消防通道，增加了安全隱患。

　　2021年11月，北京市第三中級人民法院宣判了一起因在樓道堆放雜物堵塞逃生通道，導致鄰居被燒傷(shang) 案件。北京市一老舊小區二樓的住戶長期將其撿拾的廢舊紙殼等雜物堆放在樓道內(nei) 。2020年1月，小區發生火災，樓上住戶逃生時被雜物擋住了唯一的逃生通道，造成嚴(yan) 重燒傷(shang) 。法院終審判決(jue) 雜物堆放人賠償(chang) 受害人全部費用633萬(wan) 餘(yu) 元的70%，即443萬(wan) 餘(yu) 元，物業(ye) 服務企業(ye) 對633萬(wan) 餘(yu) 元全額承擔補充賠償(chang) 責任。

　　另外，大量公共空間變成“私人領地”的現象也經常激發矛盾。小區的屋頂、綠地、樓道等均屬於(yu) 業(ye) 主共有部分，然而近年來，屋頂建設陽光房、造牆圍地、亂(luan) 搭亂(luan) 建等將公共空間變成“私人領地”現象並不少見。

　　去年年底，廣西壯族自治區南寧市某小區業(ye) 主委員會(hui) 將幾名業(ye) 主告上法庭，原因是他們(men) 長期侵占公共區域私劃停車位、安裝地鎖，多輪溝通無效後，業(ye) 主委員會(hui) 決(jue) 定走法律渠道維護全體(ti) 業(ye) 主權利。

　　2021年4月，有群眾(zhong) 舉(ju) 報，江蘇省蘇州市一小區部分業(ye) 主持續侵占湖岸線，破壞綠化。在小區現場可以看到，臨(lin) 湖一些別墅業(ye) 主侵占公共綠地造假山、鋪草坪、挖遊泳池……大量公共綠化景觀被破壞。不僅(jin) 如此，該小區部分業(ye) 主還通過建造圍牆的方式大量圈地，有的圈地麵積達到幾百平方米，是原有別墅產(chan) 權麵積的數倍。

　　值得注意的是，還有人利用公共空間牟利。這類侵占行為(wei) 主要是通過侵占公共資源、牟取不當利益，包括將小區公共部位改造為(wei) 商鋪，非法占有電梯使用費、停車場收費等。

　　重慶市江北區朗晴廣場小區業(ye) 主委員會(hui) 原主任江月勝任職期間，每月從(cong) 小區公共區域廣告經營收益中扣除1.6萬(wan) 元作為(wei) “業(ye) 主委員會(hui) 津貼”，還將業(ye) 主委員會(hui) 管理的全體(ti) 業(ye) 主所有的28萬(wan) 餘(yu) 元財物非法占為(wei) 己有，後獲刑8年。

　　“小糾紛”維權難解決(jue)

　　2021年11月，媒體(ti) 曝光河北省衡水市某小區住戶拆掉自家入戶門，在樓道安裝新門，將樓道部分區域占為(wei) 己有。鄰居向媒體(ti) 求助，麵對鏡頭，業(ye) 主表示：“拆門我做不到，因為(wei) 這門都裝上了。”由於(yu) 一些原因，此類侵占糾紛並不是很容易解決(jue) 。

　　根據民法典、消防法等法律規定，侵占小區公共空間屬於(yu) 違法行為(wei) ，一旦出事要承擔相應的法律責任。但在生活中，許多居民法律意識淡薄，出事以後才意識到問題的嚴(yan) 重性。

　　廣西東(dong) 方意遠律師事務所律師丘新穎認為(wei) ，大部分居民對小區專(zhuan) 有部分和共有部分的概念模糊，隻考慮自己生活的便利;一些開發商在售樓時甚至有意引導，令業(ye) 主們(men) 想當然地以為(wei) 可以占用公共空間。

　　“以前我們(men) 沒有業(ye) 主委員會(hui) ，維權沒有主體(ti) 。”南寧市某小區業(ye) 主委員會(hui) 成員梁先生說，他所在的小區幾名業(ye) 主占用樓道、私劃停車位已有10多年。成立業(ye) 主委員會(hui) 後，梁先生和其他成員對小區內(nei) 的侵占行為(wei) 進行了調查和取證，2020年將起訴狀提交至法院，但沒達到“雙過半”的要求(即該項決(jue) 定應當經專(zhuan) 有部分占物總麵積過半數且總人數過半數的業(ye) 主同意才能實行)未被受理。2021年，梁先生挨家挨戶敲門，征得大家同意並簽字，最後才得以進入法律程序。

　　丘新穎說，在維權取證過程中，小區居民意見統一難，甚至容易引發“內(nei) 訌”。還有一些居民因擔心遭報複，導致維權參與(yu) 度低。此外，小區成立業(ye) 主委員會(hui) 的流程較為(wei) 煩瑣，需要建設單位和物業(ye) 服務企業(ye) 提供相關(guan) 材料，物業(ye) 服務人員破壞業(ye) 主委員會(hui) 選舉(ju) 、選舉(ju) 出來的業(ye) 主委員會(hui) 成員“被報複”等現象並不少見。

　　值得注意的是，目前的物業(ye) 服務管理“剛”性不足。作為(wei) 按合同履行小區日常服務管理的主體(ti) ，物業(ye) 服務企業(ye) 本應成為(wei) 處理公共空間被侵占問題的直接責任方，但由於(yu) 擔心得罪業(ye) 主“惹禍上身”、缺乏執法權等原因，不少物業(ye) 服務企業(ye) 對這類問題“睜一隻眼閉一隻眼”，或者隻是以勸導等柔性方式為(wei) 主，管理效果不佳。有的非但沒有成為(wei) 業(ye) 主溝通的橋梁，還挑動業(ye) 主對抗，造成矛盾升級。

　　廣西壯族自治區桂林市的蔡女士住在頂樓，去年年底便發現樓頂上多出了許多盆栽、休閑桌椅，且每天搬運造成噪音。她向物業(ye) 服務企業(ye) 反饋了情況，物業(ye) 服務企業(ye) 表示：“對方比較難溝通，我們(men) 也沒有辦法。”

　　基層幹部還反映有關(guan) 部門執法難問題。根據物業(ye) 管理條例，對侵占公共區域或擅自利用公共區域經營的個(ge) 人，可處1000元以上1萬(wan) 元以下的罰款。“但我們(men) 在監管過程中很難進行處罰。”南寧市興(xing) 寧區興(xing) 東(dong) 街道辦事處主任孫曉梅說，證據收集難，對於(yu) 亂(luan) 堆亂(luan) 放的行為(wei) 必須拍攝到“違法進行時”。

　　南寧市興(xing) 寧區城市管理局兩(liang) 違監察大隊大隊長蔣曉芬說，小區裏的違規搭建速度快，隱蔽性強，上門取證經常遭遇業(ye) 主閉門不開的難題，而管理部門的巡查執法力量和技術力量有限，發現問題後需要視情況下發6至8份法律文書(shu) 才能合法拆除，這個(ge) 過程持續時間長達9個(ge) 月。

　　共治共管樹文明新風

　　業(ye) 內(nei) 人士表示，杜絕侵占小區公共空間行為(wei) ，一方麵要強化和落實物業(ye) 服務企業(ye) 責任，加強業(ye) 主委員會(hui) 建設，樹立文明新風，讓絕大部分侵占公共空間的糾紛在小區內(nei) 解決(jue) ;另一方麵要暢通小區與(yu) 社區、執法部門等基層治理主體(ti) 之間的協作機製，營造共治共管氛圍。

　　“對違反物業(ye) 管理規章的行為(wei) ，物業(ye) 服務企業(ye) 負有勸阻義(yi) 務。”北京頤合中鴻(南寧)律師事務所律師劉秋紅說，業(ye) 主委員會(hui) 和有關(guan) 部門都應督促物業(ye) 服務企業(ye) 嚴(yan) 格履行義(yi) 務，加強對侵占公共空間問題的查處力度。比如，對亂(luan) 堆亂(luan) 放行為(wei) ，物業(ye) 服務企業(ye) 可以通過發通知、函件要求堆放人限期清理，在限期內(nei) 如未清理，即可視為(wei) 丟(diu) 棄物品，物業(ye) 服務企業(ye) 可對雜物進行清理。

　　沒有物業(ye) 服務管理的老舊小區往往公共空間侵占問題突出，加強業(ye) 主委員會(hui) 建設非常必要。江西省南昌市西湖區桃源街道金源社區是個(ge) 老舊小區，以前侵占門前公共區域違章搭建的現象普遍。“小區沒有物業(ye) 服務企業(ye) 和業(ye) 主委員會(hui) ，社區居委會(hui) 承擔了物業(ye) 服務企業(ye) 和業(ye) 主委員會(hui) 等組織的責任，但我們(men) 隻有7名工作人員，人手非常緊張。”社區工作人員說，目前當地正在進行老舊小區改造，工作人員走街串巷做工作，以前違章搭建的業(ye) 主紛紛將門前區域恢複原狀。下一步，社區將積極吸納聲望高、責任心強的業(ye) 主組建業(ye) 主委員會(hui) ，進一步強化社區自治能力。

　　做好社區治理工作，需要基層自治組織與(yu) 執法部門形成良性互動機製。部分物業(ye) 服務企業(ye) 表示，杜絕侵占公共區域行為(wei) 的根本在於(yu) 形成長效自治機製，這就需要執法部門、業(ye) 主委員會(hui) 、物業(ye) 服務企業(ye) 等組織進行協同管理，目前相關(guan) 溝通機製仍待暢通。比如，不少地方開展過“城管進小區”專(zhuan) 項執法行動，建議完善相關(guan) 長效機製，幫助小區更好地解決(jue) 各類矛盾糾紛。

　　近年來，山東(dong) 省棗莊市台兒(er) 莊區不斷完善區、鎮街、社區、物業(ye) 服務企業(ye) 4級黨(dang) 組織體(ti) 係，將物業(ye) 服務企業(ye) 、業(ye) 主委員會(hui) 、居民中的黨(dang) 員納入黨(dang) 支部統一管理，實行“雙向進入、交叉任職”，推薦社區“兩(liang) 委”成員、業(ye) 主委員會(hui) 委員擔任物業(ye) 服務企業(ye) 義(yi) 務監督員，吸納符合條件的物業(ye) 服務企業(ye) 負責人、業(ye) 主委員會(hui) 委員擔任社區“兩(liang) 委”兼職委員，每月定期召開黨(dang) 建聯席會(hui) 議，共同協商解決(jue) 居民關(guan) 注的熱點難點問題，取得了顯著成效。

　　“小區的和諧靠居民自律，更靠社會(hui) 各方力量幫助。”廣西社會(hui) 科學院社會(hui) 學研究所所長姚華說，讓矛盾消除在產(chan) 生之前，考驗著基層治理的藝術和水平。