小區車位歸誰所有?開發商能否對車位“隻售不租”?對於(yu) 此類問題，律師給出專(zhuan) 業(ye) 解答：小區車位產(chan) 權複雜，有的屬於(yu) 開發商擁有、有的屬於(yu) 業(ye) 主共有、有的歸國家所有，至於(yu) 開發商對車位“隻售不租”行為(wei) 是否合法，也需要搞清車位的產(chan) 權性質再作出判斷。

　　本報記者　林　培

　　非規劃內(nei) 車位為(wei) 公攤車位　權屬及收益為(wei) 業(ye) 主共有

　　浙江省紹興(xing) 市某開發商將某小區業(ye) 主委員會(hui) 訴至法院，要求確認小區內(nei) 的59個(ge) 地麵車位使用權歸其所有。

　　原告是該小區的建設單位。原告稱，開工建設前，公司取得了建設工程規劃許可證，小區建成後，59個(ge) 地上車位經當地自然資源和規劃部門、測繪部門驗收合格。原告認為(wei) ，這59個(ge) 車位是通過競標出讓土地後開發建設，且經過規劃、驗收，應該歸屬於(yu) 原告所有。

　　此外，原告舉(ju) 證稱，開發商與(yu) 買(mai) 受人簽訂的商品房買(mai) 賣合同中有專(zhuan) 門條款，對區劃內(nei) 車位問題作出約定，即規劃用於(yu) 停放汽車的地上及地下車位使用權、車庫使用權、車棚使用權屬於(yu) 出賣人。

　　小區業(ye) 主委員會(hui) 代表辯稱，小區的地麵車位利用了小區公共場地的土地使用權，屬於(yu) 原告依照規劃建設的物業(ye) 附屬設施，屬於(yu) 業(ye) 主共有的土地使用權範疇，其權益應當屬於(yu) 全體(ti) 小區業(ye) 主，原告無權主張相應權利。

　　法院經調查核實，涉案的59個(ge) 地上車位麵積均未計入小區麵積，均不能辦理產(chan) 權登記手續。因此，法院判決(jue) 駁回了開發商的訴訟請求。

　　針對此案的焦點問題，律師解釋稱，小區規劃內(nei) 車位、車庫與(yu) 非規劃內(nei) 車位權屬有所區別。

　　車位、車庫是小區業(ye) 主共同生活的輔助設施，屬於(yu) 小區的配套設施。之前的《中華人民共和國物權法》第七十四條對車位、車庫的權利歸屬作出明確規定，現行的《中華人民共和國民法典》第二百七十五條沿用前述規定，即：區劃內(nei) ，規劃用於(yu) 停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(ye) 主共有的道路或者其他場地用於(yu) 停放汽車的車位，屬於(yu) 業(ye) 主共有。

　　規劃內(nei) 車位、車庫是建設單位在開始建造之初經規劃部門批準，並於(yu) 建造完成後可以辦理產(chan) 權登記的車位。這種車位具有獨立性、可分性，建設單位可以通過出售、附贈或出租等書(shu) 麵合同方式，對車位、車庫所有權的歸屬作出明確約定。

　　非規劃內(nei) 車位是占用業(ye) 主共有的道路或者其他場地用於(yu) 停車形成的車位，沒有包含在最初批準的項目建設規劃中，所占用的道路或者場地屬於(yu) 業(ye) 主共有財產(chan) ，維護費用作為(wei) 公攤費用由全體(ti) 業(ye) 主承擔，後續改擴建車位也應由業(ye) 主共有。

　　此案中涉及的59個(ge) 地麵車位，雖在小區建造之初經過規劃設計，但這是為(wei) 了滿足全體(ti) 業(ye) 主日常生活及公共使用需要保障設置的規定數量或比例的停車設施，規劃的初衷並非讓開發商以出賣等方式獲利。且這59個(ge) 車位未計入麵積，不能辦理產(chan) 權登記手續。最重要的是，地上車位有別於(yu) 地下車位，未形成新的使用空間，房地產(chan) 開發公司也無額外成本投入，實質上是占用區劃內(nei) 業(ye) 主共有的道路或者其他場地。因此，法院審理認為(wei) ，這59個(ge) 地上車位應認定屬於(yu) 業(ye) 主共有，開發商不能以出售方式進行處分、獲利。

　　產(chan) 權車位一般為(wei) 開發商所有　開發商有權依法出售出租

　　按照相關(guan) 規定，區劃內(nei) ，規劃用於(yu) 停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。開發商按照有關(guan) 單位批準的規劃圖紙投資建設的小區車位，在出售、附贈或出租前，產(chan) 權一般屬於(yu) 開發商所有，開發商有權決(jue) 定自營或依法出售、出租。

　　但是在現實生活中，由於(yu) 很多小區的產(chan) 權車位售價(jia) 不菲，因此很多業(ye) 主沒有意願購買(mai) 產(chan) 權車位，而是希望租用小區內(nei) 的車位。在北京有不少小區的居民反映，小區內(nei) 明明有閑置車位，但是開發商表示車位不麵向業(ye) 主出租，業(ye) 主如果有停車需求，必須購置產(chan) 權車位。對此，律師明確表示，此種行為(wei) 不合法。

　　《北京市物業(ye) 管理條例》第八十條規定，物業(ye) 管理區域內(nei) 規劃用於(yu) 停放車輛的車位、車庫，應當首先滿足業(ye) 主的需要。用於(yu) 出售的，應當優(you) 先出售給本物業(ye) 管理區域內(nei) 的業(ye) 主;不出售或者尚未售出的，應當提供給本物業(ye) 管理區域內(nei) 的業(ye) 主使用。滿足業(ye) 主需要後仍有空餘(yu) 的，可以臨(lin) 時按月出租給物業(ye) 管理區域外的其他人。

　　也就是說，小區如果有空置車位，必須提供給本物業(ye) 管理區域的業(ye) 主使用，在滿足本區域業(ye) 主需要後，開發商才可以將車庫、車位出租給本區域業(ye) 主以外的其他人。

　　同時，《最高人民法院關(guan) 於(yu) 審理物區分所有權糾紛案件具體(ti) 應用法律若幹問題的解釋》中明確，建設單位按照配置比例將車位、車庫以出售、附贈或者出租等方式處分給業(ye) 主的，其行為(wei) 應該符合“首先滿足業(ye) 主需要”的規定。

　　律師認為(wei) ，開發商規定小區車位“隻售不租”，屬於(yu) 限製業(ye) 主通過出租等方式使用車位的權利，此種情況下，業(ye) 主可以向法院提起訴訟，要求法院判決(jue) 開發商將空置車位麵向業(ye) 主出租。

　　人防車位所有權屬於(yu) 國家　開發商可租不可售

　　按照國家規定，高層住宅和公共都要有人防地下室，而人防地下室在平時就充當地下車庫功能，俗稱人防車庫或人防車位。《中華人民共和國人民防空法》第二條規定，人民防空是國防的組成部分。因此，人防車位產(chan) 權歸國家所有。

　　《城市地下空間開發利用管理規定》明確規定：地下工程應本著“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則;《中華人民共和國人民防空法》規定：國家鼓勵、支持企業(ye) 事業(ye) 組織、社會(hui) 團體(ti) 和個(ge) 人，通過多種途徑，投資進行人民防空必赢bwin网页版入口，人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。按照上述規定，人防車位平時由作為(wei) 投資者的開發商使用管理，使用收益可歸開發商所有。

　　對此，律師補充說，新建民用時，開發商必須依據國家相關(guan) 規定結建人防工程，這是開發商應承擔的法定義(yi) 務，人防車位的所有權仍舊歸屬於(yu) 國家。開發商作為(wei) 人防車位的建設單位，在平時對其享有使用權和收益權。但是，律師強調，人防車位使用權必須通過合法程序取得，即開發商應當在人防工程部門辦理備案登記等手續。

　　律師提示，人防車位很容易辨識。通常在地下室入口安裝有人防指示牌，人防工程內(nei) 部牆上醒目位置掛有“人防工程平麵標注圖示”，標注圖上所標紅線範圍內(nei) 的地下車位為(wei) 人防區域車位。而且，人防工程必須有各自的防護單元互相獨立，設有人防門進行分隔，要有防護通道和密閉的防爆門。人防車庫或車位無法辦理產(chan) 權證。

　　因為(wei) 人防車位產(chan) 權歸國家所有，所以開發商不可出售，僅(jin) 可出租，否則就是侵犯了國家對人防工程的所有權，並且租期最長不能超過20年，超過20年的租賃合同超過部分無效。