本報記者　林　培

　　基本案情

　　某物業(ye) 服務企業(ye) 起訴業(ye) 主蘇某交納物業(ye) 服務費，蘇某以某物業(ye) 服務企業(ye) 的服務質量沒有達到物業(ye) 服務合同約定的服務標準、物業(ye) 服務存在重大瑕疵(綠化缺失、路燈損毀嚴(yan) 重、消防設施不到位、公示欄長期損壞等)為(wei) 由拒交物業(ye) 服務費。

　　訴訟中法院查明，某物業(ye) 服務企業(ye) 接管小區之初，小區業(ye) 主委員會(hui) 曾委托某物業(ye) 服務評估監理有限公司就涉案小區狀況進行評估。

　　《物業(ye) 項目交接查驗評估報告》結論為(wei) ：小區交付使用至今已近15年，由於(yu) 日常維護保養(yang) 不當，項目共用部位破損情況較為(wei) 普遍，共用設施設備組件均已出現不同程度的老化、失效，經年損耗現象尤為(wei) 突出及明顯……電梯係統、安全防範係統、消防係統、給排水係統、綠化工程等9項查驗項目均不合格。

　　評估報告附有大量現狀問題的照片。包括現場交接資料缺失，地燈、路燈鏽蝕，樓道瓷磚脫落，小區路麵破損，消防設備年久失修，各電梯均存在不同程度問題，消防設施老化，地下水管漏水等問題。

　　裁判結果

　　法院生效判決(jue) 認為(wei) ，蘇某稱某物業(ye) 服務企業(ye) 在提供物業(ye) 服務的過程中並未達到雙方約定的物業(ye) 服務標準，出現物業(ye) 服務問題。但根據小區業(ye) 主委員會(hui) 委托的某物業(ye) 服務評估監理有限公司出具的《物業(ye) 項目交接查驗評估報告》可以看出，案涉小區在某物業(ye) 服務企業(ye) 入駐之前即存在著諸多設施老化、失效等問題。

　　某物業(ye) 服務企業(ye) 入駐案涉小區之後一直在積極履行維護和整改義(yi) 務，但基於(yu) 案涉小區自身存在的問題，其物業(ye) 維護以及工程改造需要一個(ge) 相當長的時間方能推進完成，不可能一蹴而就，需要物業(ye) 服務企業(ye) 與(yu) 小區業(ye) 主的相互配合和理解。

　　蘇某所主張的小區物業(ye) 服務尚存在諸多問題的理由不能成為(wei) 減少其應交納物業(ye) 服務費的合理抗辯，法院不予支持。

　　要點提示

　　在老舊小區，有的業(ye) 主常常以小區設施老化、失效為(wei) 由拒絕向接管小區的物業(ye) 服務企業(ye) 交納物業(ye) 服務費。

　　因物業(ye) 服務具有長期性和持續性，對公共設施的維護和改造需要一定的周期才能完成，對於(yu) 物業(ye) 服務企業(ye) 是否盡到義(yi) 務，需要綜合考慮小區原有實際情況及新物業(ye) 服務企業(ye) 入駐小區後是否盡到法律法規和物業(ye) 服務合同規定的義(yi) 務，對於(yu) 小區原有的公共設施是否積極進行維護等情況進行判斷。