本報記者　林　培

　　農(nong) 村自建房不能隨意建，涉及的法律問題有很多。隻有嚴(yan) 格遵守法律法規，健全農(nong) 村自建房管理機製，才能確保農(nong) 村自建房的建設安全和使用安全。

　　問題一：農(nong) 村自建房簽訂建設工程施工合同嗎?

　　從(cong) 立法角度而言，因為(wei) 建設工程的特殊性和安全性要求，對建設工程施工合同製定了專(zhuan) 門的法律規定並予以完善規範，以維護市場的秩序和保證建設工程的質量。以這個(ge) 角度來看，農(nong) 村自建房應該簽訂建設工程施工合同。

　　從(cong) 農(nong) 村自建房的要求及特點看，施工人員不僅(jin) 要提供勞務，還要利用自己的設備和技術按照房主的要求完成施工，農(nong) 村自建房也是一個(ge) 小型必赢bwin网页版入口項目，應該簽訂建設工程施工合同。

　　但是，在實踐中，由於(yu) 農(nong) 村自建房的施工人員多是個(ge) 體(ti) 從(cong) 業(ye) 的泥工、瓦工等自行招募組織起來的不具備相應資質的施工隊伍，通常都是與(yu) 房主達成口頭建房協議即開始施工。在此種現實情況下，並不適用於(yu) 建設工程施工合同，因此，當農(nong) 村自建房行為(wei) 發生司法糾紛時，法院通常將農(nong) 村自建房行為(wei) 界定為(wei) 承攬合同或者雇傭(yong) 合同。

　　承攬合同是指承攬人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果後，定作人給付報酬的合同;雇傭(yong) 合同是指當事人約定，一方於(yu) 一定或不定期限內(nei) 為(wei) 他方提供勞務，他方給付報酬的合同。

　　在農(nong) 村自建房行為(wei) 中，如果當事人之間存在控製、支配和從(cong) 屬關(guan) 係，由一方指定工作場所、提供勞動工具或設備，限定工作時間，定期給付勞動報酬，即可以認定為(wei) 是雇傭(yong) 合同，反之則認定為(wei) 承攬合同。律師指出，上述因素隻是區分承攬合同與(yu) 雇傭(yong) 合同的一般辦法，在界定農(nong) 村自建房合同關(guan) 係時，還是應該根據實際情況進行區分。

　　問題二：農(nong) 村自建房的房屋質量如何保證?

　　所謂的農(nong) 民自建低層住宅，一般是指兩(liang) 層及兩(liang) 層以下的住宅，這樣的住宅無論是農(nong) 民自己進行施工建設，還是將工程承包給個(ge) 體(ti) 工匠或者施工企業(ye) ，都屬於(yu) 農(nong) 民自建房。

　　《關(guan) 於(yu) 加強村鎮建設工程質量安全管理的若幹意見》規定，對於(yu) 建製鎮、集鎮規劃區內(nei) 的所有公共工程、居民自建兩(liang) 層(不含兩(liang) 層)以上以及其他建設工程投資額在30萬(wan) 元以上或者麵積在300平方米以上的所有村鎮建設工程，村莊建設規劃範圍內(nei) 的學校、幼兒(er) 園、衛生院等公共，應嚴(yan) 格按照國家有關(guan) 法律、法規和必赢bwin网页版入口強製性標準實施監督管理。建製鎮、集鎮規劃區內(nei) 所有加層的擴建工程必須委托有資質的設計單位進行設計，並由有資質的施工單位承建。對於(yu) 村莊建設規劃範圍內(nei) 的農(nong) 民自建兩(liang) 層(含兩(liang) 層)以下住宅的建設活動，縣級建設行政主管部門的管理以為(wei) 農(nong) 民提供技術服務和指導作為(wei) 主要工作方式。也就是說，農(nong) 民自建兩(liang) 層(含兩(liang) 層)以下的住宅承建方是不需要從(cong) 業(ye) 資質的。

　　為(wei) 了解決(jue) 農(nong) 村自建房質量監管問題，有些地區製定出台農(nong) 村自建房房屋質量管理辦法，以立法形式加強農(nong) 村自建房房屋質量管理，探索建立健全農(nong) 村自建房房屋質量長效管理機製;有些地區建立了村鎮建設工程管理服務機製，設立村鎮建設工程管理監督管理員，負責農(nong) 村自建房工程質量安全監管工作;有些地區建立健全農(nong) 村自建房工程質量安全監管責任體(ti) 係和問責機製，把農(nong) 村房屋工程質量安全納入鄉(xiang) (鎮)政府主要負責人目標績效考核體(ti) 係。

　　問題三：農(nong) 村自建房過程中致人損害責任如何認定?

　　在農(nong) 村自建房過程中，多數施工人員缺乏相關(guan) 安全防範意識，施工行為(wei) 也沒有安全防範措施，一旦發生致人損傷(shang) 事件，責任應該由誰承擔?

　　根據《最高人民法院關(guan) 於(yu) 審理人身損害賠償(chang) 案件適用法律若幹問題的解釋》規定，雇員在從(cong) 事雇傭(yong) 活動中因安全生產(chan) 事故遭受人身損害，發包人、分包人知道或者應當知道接受發包或者分包業(ye) 務的雇主沒有相應資質或者安全生產(chan) 條件的，應當與(yu) 雇主承擔連帶賠償(chang) 責任。在農(nong) 村自建房施工過程中，如果施工人員致使雇傭(yong) 關(guan) 係之外的人員受到傷(shang) 害，在司法實踐中，根據實際情況，可以區分為(wei) 以下幾種情況：

　　自建三層(含三層)以上房屋需要資質，若房主未按規定辦理建房手續，將工程發包給無資質的承包人施工，則房主存在選任過失，需要承擔過錯責任。

　　自建兩(liang) 層(含兩(liang) 層)以下低層住宅且包工包料的，由承包方承擔房屋建造的全部事項，工期滿後房主向承包方支付報酬，一般認定為(wei) 承攬合同。這種情況下，雖不需要資質，但具有農(nong) 村工匠資格的人員或具有當地一般工匠水平的人員可認定為(wei) 具有承攬資質，如房主在沒有定作、指示或者選任過失的情況下，一般不承擔賠償(chang) 責任。

　　自建兩(liang) 層(含兩(liang) 層)以下低層住宅且包工不包料的，即“包清工”，房主在整個(ge) 施工過程中發揮指揮、監督和管理的作用，對施工者起實際控製和支配的作用。施工者因提供勞務造成他人損害的，由接受勞務一方即房主承擔侵權責任，提供勞務一方因勞務自己受到損害的，則根據雙方各自的過錯承擔相應責任。

　　問題四：農(nong) 村自建房發生鄰裏糾紛如何處理?

　　在農(nong) 村地區由建房引起的鄰裏糾紛和關(guan) 係衝(chong) 突並不少見，依規守法開展自建房行為(wei) 可以有效避免矛盾發生。

　　村民李某對房屋進行改造，將原有的房屋全部拆除重新建造。在改建房屋過程中，隔壁鄰居王某家中出現牆麵開裂、地麵不均勻沉降等各種問題，王某要求李某賠償(chang) 因其建房造成房屋破壞產(chan) 生的修複損失等費用。

　　《中華人民共和國民法典》規定，不動產(chan) 權利人挖掘土地、建造物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產(chan) 的安全。如果經專(zhuan) 業(ye) 機構鑒定，王某家中出現的牆麵開裂、地麵不均勻沉降等各種問題確實由於(yu) 李某建造房屋所導致，李某則應該承擔王某家房屋損失及修複費用。

　　高某在自家宅基地上蓋房，房屋緊挨著鄰居王某家後院，未預留通風采光空間。王某建房時也寸土不讓，將牆體(ti) 與(yu) 高某家牆體(ti) 緊靠，兩(liang) 家的通風、采光均受到影響，都要求對方拆除部分房屋以恢複通風、采光。

　　《中華人民共和國民法典》規定，建造物，不得違反國家有關(guan) 必赢bwin网页版入口標準，不得妨礙相鄰物的通風、采光和日照。相鄰房屋的所有權人和使用權人，在構築房屋時均應當給予相鄰人通風、采光、通行等便利。因此，高某及王某應該承擔共同責任，各自拆除影響通風、采光部分的物。

　　李某房屋後門有一條村路出口，鄰居吳某在該路上壘砌了磚塊，搭起了門架、擋雨棚，在路麵上修建了圍牆，使得該路嚴(yan) 重受阻，難以通行。李某要求吳某拆除門架、圍牆、壘磚等障礙物，恢複道路原狀。吳某則認為(wei) ，李某家門口有其他道路與(yu) 村裏的主幹道銜接，出入通行方便，自己的搭建行為(wei) 並不影響李某的生產(chan) 生活。

　　《中華人民共和國民法典》規定，不動產(chan) 權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。相鄰通行權的主張必須是以必經通道為(wei) 前提。隻有在相鄰一方的土地或房屋由於(yu) 自然條件或其他原因限製，且處於(yu) 相鄰他方所有或使用的土地包圍之中，致使其不通過他方土地就無法通行的情況下，相鄰方才能主張其行使相鄰通行權。如果除經由該土地通行外，尚有其他通道可以通行，則相鄰方無權主張相鄰通行權。但是，鄰裏之間還是應該協商解決(jue) 糾紛，以免深化矛盾。

　　問題五：城鎮居民可以在農(nong) 村宅基地上建房嗎?

　　宅基地是農(nong) 村村民用於(yu) 建造住宅及其附屬設施的集體(ti) 建設用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地，屬於(yu) (集體(ti) )建設用地。《中華人民共和國民法典》規定，宅基地使用權人依法對集體(ti) 所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理的法律和國家有關(guan) 規定。

　　村民李某申請到一塊宅基地並通過建房審批。李某與(yu) 城鎮居民王某簽訂合同，由王某在該宅基地上自建房屋，王某向李某支付宅基地使用費。後因舊村改造，該房屋被拆遷並賠償(chang) 了一套拆遷安置房。李某訴至法院，要求確認合同無效，並要求王某返還拆遷後所得安置房。

　　我國禁止城鎮居民到農(nong) 村購買(mai) 宅基地。法律規定，農(nong) 村村民宅基地的所有權屬於(yu) 集體(ti) ，個(ge) 人隻有使用權，未經批準任何人不得擅自轉讓、出租。實施村鎮規劃進行舊村、舊城改造需要調整宅基地的，原宅基地使用人應當服從(cong) 。農(nong) 村住宅用地隻能分配給本村村民，城鎮居民不得到農(nong) 村購買(mai) 宅基地、農(nong) 民住宅或“小產(chan) 權房”。

　　法院認為(wei) ，李某和王某簽訂的協議因違反法律強製性規定而無效，宅基地使用權仍歸村民李某。根據“房地不分離”原則，房屋和宅基地使用權隻能歸一個(ge) 主體(ti) 所有，故李某是宅基地使用權人，也是房屋的所有權人。因此法院判決(jue) ，李某可以獲得拆遷安置房，而王某僅(jin) 是房屋出資者，並非房屋所有權人，無權獲得拆遷補償(chang) 利益。

　　因為(wei) 讀書(shu) 和工作等原因，不少農(nong) 村戶籍人口遷出農(nong) 村並取得了城鎮戶籍。但這些人的父母仍然生活在農(nong) 村。如果父母在村裏擁有宅基地並蓋有房屋，城鎮戶籍的子女可以繼承宅基地的使用權嗎?

　　城鎮戶籍子女繼承宅基地使用權的前提是“地上有房”。根據我國的土地管理製度，農(nong) 村宅基地是不能被單獨繼承的。雖然宅基地不能被單獨繼承，但是地上的房屋可依據法律相關(guan) 規定予以合法繼承。因此，隻要“地上有房”，城鎮戶籍子女是可以根據相關(guan) 法律規定繼承該房屋的所有權和宅基地使用權的。但如果宅基地上的房屋滅失，城鎮戶籍子女就不能單獨就宅基地予以繼承。

　　律師特別提示，宅基地上的原房屋一旦拆除或倒塌，支撐此房屋的宅基地將不能繼續使用，而是由集體(ti) 經濟組織收回處置，繼承人亦喪(sang) 失對宅基地相關(guan) 權利的承繼。如果遇到房屋拆遷，宅基地的拆遷補償(chang) 分為(wei) 兩(liang) 種，一種是對地上房屋的補償(chang) ，房屋作為(wei) 父母的遺產(chan) ，無論子女戶口在哪裏，都有權繼承;另一種是對宅基地使用權的補償(chang) ，因宅基地不屬於(yu) 遺產(chan) 部分，無法繼承。

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　　農(nong) 村建房“六不準”

　　按照《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiang) 規劃法》等法律法規規定，農(nong) 村建房有“六不準”：

　　不準隨意多層修建

　　新建或翻建房屋應申請並取得鄉(xiang) 村建設規劃許可證，可建設層數由各地規定，一般不允許建三層以上房屋。在農(nong) 村建造或翻修超過三層的農(nong) 房時，需要專(zhuan) 業(ye) 的施工團隊建造，同時還需要向鄉(xiang) 鎮政府遞交相關(guan) 的申請，經過審批後才可以動工。

　　不準超麵積標準建造

　　農(nong) 村建房實行“一戶一宅”原則，各地農(nong) 村宅基地占地麵積一般由地方土地管理法規作出規定。非法的“一戶多宅”應按照《中華人民共和國土地管理法》的規定予以拆除，但若通過合法繼承等方式獲得的宅基地，是被允許的。

　　不準隨意翻修農(nong) 房

　　按照《中華人民共和國城鄉(xiang) 規劃法》的規定，在農(nong) 村翻修舊房、危房時，必須要取得鄉(xiang) 村建設規劃許可證，需要向村委會(hui) 遞交申請，審批通過並獲得鄉(xiang) 村建設規劃許可證後才可以動工。未取得鄉(xiang) 村建設規劃許可證翻修房屋，違反《中華人民共和國城鄉(xiang) 規劃法》的規定。

　　不準建在規劃區域外

　　《中華人民共和國土地管理法》規定，農(nong) 村村民建住宅，應當符合鄉(xiang) (鎮)土地利用總體(ti) 規劃、村莊規劃，不得占用永久基本農(nong) 田，並盡量使用原有的宅基地和村內(nei) 空閑地。《中華人民共和國城鄉(xiang) 規劃法》規定，在鄉(xiang) 、村莊規劃區內(nei) 進行鄉(xiang) 鎮企業(ye) 、鄉(xiang) 村公共設施和公益事業(ye) 建設以及農(nong) 村村民住宅建設，不得占用農(nong) 用地;確需占用農(nong) 用地的，應當依照《中華人民共和國土地管理法》有關(guan) 規定辦理農(nong) 用地轉用審批手續後，由城市、縣人民政府城鄉(xiang) 規劃主管部門核發鄉(xiang) 村建設規劃許可證。

　　不準擅自改變用途

　　宅基地設置的目的是保障農(nong) 村村民居住需要，不允許“掛羊頭賣狗肉”，比如在宅基地上建設規模化的工廠或建房出售。

　　不準未批先建

　　建房前，應申請批準使用宅基地，獲得鄉(xiang) 鎮政府頒發的農(nong) 村宅基地批準書(shu) ，取得鄉(xiang) 村建設規劃許可證。涉及林業(ye) 、水利等部門的，還應經過相關(guan) 部門批準。