□　劉　新　萇冬梅

　　基本情況

　　2013年6月19日，原告建設公司與(yu) 被告投資公司簽訂《項目總承包工程施工合同》，約定由建設公司承建投資公司發包的某高新技術服務區商辦項目，合同明確工程款支付方式及結算條款。案涉工程於(yu) 2015年12月、2016年3月分批竣工驗收，於(yu) 2017年11月完成竣工結算，雙方對最終結算金額予以確認。後投資公司因資金問題拖欠工程尾款，雙方及第三人王某遂簽訂《工程款抵房款三方協議書(shu) 》，約定以投資公司名下某房屋抵付工程款1717萬(wan) 元，總房款直接抵扣投資公司應支付建設公司的工程結算款，王某為(wei) 建設公司指定的購房人。2018年3月30日，王某與(yu) 投資公司簽訂《上海市商品房出售合同》，後因該房屋存在抵押未能注銷，過戶未完成。2020年8月6日，三方簽訂《補充協議》，約定若投資公司逾期未完成過戶，原抵房協議自動解除，投資公司仍需支付工程款及利息。因投資公司仍未履約，建設公司訴至法院，主張工程款本金1717萬(wan) 元、逾期利息及優(you) 先受償(chang) 權。投資公司辯稱，抵房協議未解除且房屋可交付，且建設公司未在法定期限內(nei) 主張優(you) 先受償(chang) 權，第三人王某確認抵房協議已解除，支持建設公司主張。

　　焦點問題

　　本案的爭(zheng) 議焦點為(wei) 以房抵債(zhai) 的性質及以房抵債(zhai) 未能履行時，建設公司是否能夠主張原工程款債(zhai) 權。

　　法院經審理後認為(wei) ，從(cong) 合同效力來講，建設公司、投資公司及王某對《項目總承包工程施工合同》《工程款抵房款三方協議書(shu) 》《上海市商品房出售合同》《補充協議》均無異議，應屬有效。現案涉房屋因投資公司原因未能及時辦理房屋產(chan) 權變更登記手續，故基於(yu) 《補充協議》約定，王某和投資公司之間的《上海市商品房出售合同》不再履行，投資公司以案涉房屋抵付工程款的目的未實現。從(cong) 抵房協議性質來講，《工程款抵房款三方協議書(shu) 》係債(zhai) 務履行期屆滿後簽訂，屬合法有效的“新債(zhai) 清償(chang) 協議”。根據《全國法院民商事審判工作會(hui) 議紀要》精神，新債(zhai) 清償(chang) 協議不消滅原債(zhai) 務，新舊債(zhai) 務並存。本案中，抵房協議未明確約定消滅原工程款債(zhai) 務，且因投資公司過錯導致房屋無法過戶，協議目的落空，建設公司有權恢複原債(zhai) 務履行，要求投資公司支付工程款及利息。

　　律師提示

　　以房抵債(zhai) 是建設工程領域常見的債(zhai) 務清償(chang) 的方式，是為(wei) 解決(jue) 現金支付工程款問題的有效途徑，當事人的意思自治應當得到尊重和法律保護。用於(yu) 抵債(zhai) 的房屋完成了產(chan) 權過戶手續，不論是債(zhai) 權人還是債(zhai) 權人指定的購房人實際取得了房屋的所有權，那麽(me) 此時以房抵債(zhai) 的目的就實現了，工程款債(zhai) 權債(zhai) 務關(guan) 係就消滅了。但類似本案中案涉房屋未能辦理過戶登記，以房抵債(zhai) 的目的沒有實現，此時就要考慮工程款舊債(zhai) 是否因為(wei) 存在以物抵債(zhai) 協議就消滅了，司法實踐中存在新債(zhai) 舊債(zhai) 並存的觀點，也存在著新債(zhai) 消滅舊債(zhai) 的觀點。《全國法院民商事審判工作會(hui) 議紀要》認可新債(zhai) 舊債(zhai) 並存的觀點，即從(cong) 當事人簽訂協議的意思表示來看，以房抵債(zhai) 合同簽訂的真實意思表示是盡快實現債(zhai) 權，而不是將舊債(zhai) 消滅，舊債(zhai) 消滅明顯不利於(yu) 債(zhai) 權人債(zhai) 權的實現。另外，以房抵債(zhai) 隻是債(zhai) 務清償(chang) 的方式，現金支付也是債(zhai) 務清償(chang) 的方式，兩(liang) 種清償(chang) 方式不同，不能認定債(zhai) 權債(zhai) 務本身是否已經消滅。因此在以房抵債(zhai) 協議無法繼續履行的情況下，債(zhai) 權人仍然可以按照原債(zhai) 權債(zhai) 務關(guan) 係向債(zhai) 務人進行主張。

　　作者單位為(wei) 北京展達律師事務所